Nouvelle loi sur l’expulsion logement : 6 semaines, trêve hivernale et recours à connaître

La nouvelle loi sur l’expulsion logement ne permet pas d’expulser un locataire du jour au lendemain. Elle accélère certains délais, renforce la clause résolutoire dans les baux concernés et encadre plus fermement les impayés, mais la procédure reste soumise au juge, à des actes précis et à des recours. Pour un locataire comme pour un propriétaire, l’essentiel est de savoir quand la situation bascule et quelles protections restent possibles.

Ce qui a réellement changé avec la nouvelle loi sur l’expulsion logement

La réforme issue notamment de la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, vise à mieux protéger les logements contre l’occupation illicite et à sécuriser les bailleurs face aux impayés. Elle ne supprime pas le passage devant le tribunal pour une expulsion locative classique, mais elle raccourcit certaines étapes lorsque le bail prévoit les clauses prévues par le texte.

La clause résolutoire devient un point central du bail

Dans les nouveaux baux d’habitation, la clause résolutoire obligatoire joue un rôle décisif. Elle prévoit que le contrat peut être résilié automatiquement si le locataire ne respecte pas certaines obligations, en particulier le paiement du loyer et des charges. En pratique, cette clause ne produit pas ses effets seule. Elle s’active après un commandement de payer resté sans régularisation, puis sous le contrôle du juge.

Pour le propriétaire, cela apporte une sécurité juridique plus lisible. Pour le locataire, cela signifie qu’un impayé persistant doit être pris au sérieux tout de suite. Demander un échéancier, chercher une aide ou contester une somme injustifiée peut encore changer l’issue du dossier.

Un objectif d’accélération, mais pas une expulsion automatique

La réforme a surtout réduit certaines marges de délai. Le commandement de payer peut désormais laisser 6 semaines au locataire dans les baux concernés, contre 2 mois dans le régime antérieur. Les délais de grâce accordés par le juge sont eux aussi davantage encadrés, avec un traitement plus rapide des situations bloquées.

Cette accélération ne remplace pas les étapes fondamentales : signification par commissaire de justice, audience, décision judiciaire, commandement de quitter les lieux et, en dernier recours seulement, concours de la force publique.

Les motifs d’expulsion : impayés, squat, troubles et situations particulières

Une expulsion ne peut pas être demandée pour un simple désaccord verbal. Elle doit reposer sur un motif juridiquement défendable et sur une procédure adaptée à la situation.

Les loyers impayés restent le cas le plus fréquent

L’impayé de loyer déclenche généralement la procédure la plus connue : relance amiable, mise en demeure, puis commandement de payer. Le locataire peut alors régler sa dette, proposer un plan d’apurement ou solliciter un accompagnement social. Les chiffres récents illustrent l’ampleur du sujet : environ 175 000 commandements de payer ont été relevés, et 59 200 décisions de justice ont été prononcées dans des procédures liées au logement.

Le juge examine la réalité de la dette, la bonne foi des parties et la possibilité d’un remboursement. Une dette locative n’aboutit donc pas mécaniquement à une expulsion, mais l’absence totale de réaction fragilise fortement la position du locataire.

Squat et occupation sans droit ni titre : un cadre plus dur

Le squat et l’occupation illicite sont traités plus sévèrement. La procédure administrative d’évacuation forcée peut être mobilisée dans certains cas, avec intervention du préfet, sans suivre exactement le même chemin qu’un litige locatif classique. La loi renforce aussi les sanctions liées à l’occupation frauduleuse, avec des peines pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende selon les situations visées.

Il faut toutefois distinguer le squatteur, qui entre ou se maintient frauduleusement dans un logement, du locataire en impayé qui est entré légalement dans les lieux. Les droits, les délais et les interlocuteurs ne sont pas les mêmes.

Troubles, violences et logement insalubre

D’autres motifs peuvent justifier une résiliation du bail : troubles de voisinage graves, dégradations, non-respect répété des obligations contractuelles ou violences. Certaines situations particulières, notamment les violences domestiques, peuvent conduire à des décisions d’éloignement ou d’expulsion malgré des protections habituellement applicables.

Le logement insalubre appelle aussi une lecture spécifique. Lorsqu’un logement met en danger ses occupants, la question ne se limite pas à l’expulsion. Elle touche à l’obligation de décence, à la salubrité, au relogement éventuel et aux responsabilités du bailleur ou des autorités compétentes.

La procédure étape par étape : les délais à ne pas manquer

La procédure d’expulsion suit une suite d’actes précis. Chaque étape compte, et un courrier mal rédigé, un délai oublié ou une pièce manquante peut fragiliser le dossier. Pour le locataire, réagir vite permet encore de limiter les effets de la procédure. Pour le bailleur, respecter l’ordre des actes reste indispensable, car une procédure mal engagée peut être contestée devant le juge.

Le commandement de payer est le premier signal critique

Le commandement de payer n’est pas un simple rappel. C’est un acte juridique qui fait courir un délai. À ce stade, le locataire doit vérifier le montant réclamé, les charges récupérables, les versements déjà effectués et les éventuelles aides au logement. Une erreur de calcul ou une dette partiellement contestable doit être signalée rapidement, preuves à l’appui.

Pour le bailleur, cet acte doit être précis et conforme. Il marque le début d’une séquence où la rigueur documentaire devient déterminante : bail signé, quittances, décompte clair, échanges conservés et preuve des relances.

Trêve hivernale, exceptions et force publique

La trêve hivernale reste une protection majeure. Elle suspend en principe les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Cela ne signifie pas que la procédure judiciaire s’arrête totalement. Un bailleur peut engager ou poursuivre certaines démarches, mais l’exécution matérielle de l’expulsion est généralement reportée.

Les exceptions à connaître

La trêve hivernale ne protège pas toutes les situations. Les squatteurs peuvent en être exclus, tout comme certaines occupations sans droit ni titre. Des cas liés à la dangerosité du logement, à l’insalubrité ou à des violences peuvent également conduire à une exécution malgré la période hivernale, selon la décision prise et le cadre applicable.

Le point important est de ne pas raisonner uniquement avec le calendrier. La qualité de l’occupant, l’origine de son entrée dans les lieux, l’existence d’un bail, la nature du logement et les risques pour les personnes modifient l’analyse.

Le rôle du préfet et l’indemnisation de l’État

Une fois le jugement obtenu et les délais expirés, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique. Si l’État refuse ou tarde à l’accorder, le propriétaire peut, dans certaines conditions, demander une indemnisation. Le décret 2025-1052 a clarifié ce mécanisme d’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique.

Cette étape illustre l’équilibre du système : le propriétaire dispose d’un droit à exécution, mais l’État conserve un rôle d’appréciation lié à l’ordre public, à la période, aux risques humains et aux solutions d’accompagnement possibles.

Locataires et bailleurs : les bons réflexes pour éviter l’impasse

La nouvelle loi rend les délais plus sensibles. Elle ne supprime pas la négociation, l’accompagnement ni la prévention. Au contraire, plus la procédure est rapide, plus il faut agir tôt.

Pour le locataire : réagir avant l’audience

Un locataire en difficulté doit éviter le silence. Il peut demander un échéancier, solliciter les aides de la CAF ou de la MSA, contacter un travailleur social, saisir les dispositifs de prévention des expulsions et préparer l’audience avec toutes les pièces utiles. La CCAPEX peut intervenir dans le traitement des situations d’impayés et dans l’articulation avec l’aide au logement, notamment lorsque son maintien ou sa suspension est discuté.

Devant le juge, il est possible de demander des délais de paiement ou de contester une dette si elle est inexacte. Les chances sont meilleures lorsque le locataire montre une reprise partielle des paiements, une démarche active et une proposition réaliste.

Pour le propriétaire : sécuriser sans brûler les étapes

Le propriétaire doit veiller à la qualité du bail, à la présence de la clause résolutoire dans les contrats concernés et à la conservation des preuves. En cas d’impayé, une gestion rapide mais proportionnée est préférable : relance claire, échange écrit, proposition d’accord si elle est viable, puis recours au commissaire de justice si la situation se bloque.

La Garantie Loyers Impayés, ou GLI, peut constituer un filet de sécurité financière. Elle ne remplace pas la procédure légale, mais elle peut couvrir une partie du risque locatif selon le contrat souscrit. Son coût est souvent présenté dans une fourchette de 2,5 % à 5 % des loyers, à comparer avec le risque d’une dette longue, de frais de procédure et d’une vacance forcée.

Dans un contexte où 30 500 ménages ont été expulsés lors d’une année récente, avec une hausse de 27 %, l’enjeu n’est pas seulement juridique. La meilleure stratégie reste celle qui combine prévention, écrits solides, recours au juge quand c’est nécessaire et recherche d’une solution avant que la rupture ne devienne irréversible.

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Adèle Montclar

J’accompagne passionnément particuliers et investisseurs à révéler le potentiel de leur intérieur grâce à la magie des couleurs et à l’art de l’agencement.

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