Honoraires à la charge du locataire : 15 €, 13 € ou 11 € par m² selon la zone

Les honoraires à la charge du locataire ne couvrent pas tous les frais facturés par une agence immobilière. Pour une location vide ou meublée destinée à la résidence principale, la loi encadre les prestations pouvant lui être imputées et fixe des plafonds selon la commune et la surface habitable du logement. Avant de signer, il est donc possible de contrôler chaque ligne de la facture.

Ce que recouvrent réellement les honoraires de location

Les frais d’agence, aussi appelés honoraires de location ou honoraires de mise en location, rémunèrent l’intervention d’un professionnel entre le propriétaire et le futur locataire. Le montant global peut être fixé librement entre l’agence et le bailleur. En revanche, la part demandée au locataire est limitée par la nature des prestations et par un plafond légal.

Quatre prestations peuvent être partagées avec le locataire

L’agence peut facturer au locataire certaines prestations directement liées à son entrée dans les lieux :

• l’organisation des visites du logement ;
• la constitution et l’étude de son dossier ;
• la rédaction du bail ;
• la réalisation de l’état des lieux d’entrée.

La visite peut donc être incluse dans les honoraires, mais elle ne peut pas faire l’objet d’une facturation isolée et illimitée. Les trois premières prestations relèvent du même plafond de mise en location. L’état des lieux d’entrée obéit, lui, à un plafond distinct.

Les frais qui restent à la charge du propriétaire

Le propriétaire supporte notamment les honoraires de commercialisation du bien, la recherche d’un locataire, la diffusion de l’annonce, l’organisation générale de la mise en location et la gestion locative courante. Les frais de gestion couvrent, par exemple, l’encaissement des loyers, l’envoi des quittances ou le suivi administratif. Ils ne peuvent pas être transférés au locataire.

Pour les prestations partageables, la part demandée au locataire ne peut jamais être supérieure à celle payée par le propriétaire. L’agence peut donc facturer davantage au bailleur, mais elle ne peut pas faire supporter au locataire une part plus élevée pour le même poste.

Les plafonds par mètre carré selon la zone du logement

Le calcul dépend de la localisation du logement et de sa surface habitable. Les montants sont exprimés en TTC par mètre carré. La zone très tendue correspond notamment à la zone A bis. La zone tendue vise les communes où l’offre locative est insuffisante au regard de la demande. Les autres communes relèvent de la zone non tendue.

Ces montants sont des plafonds, pas des tarifs obligatoires. Une agence peut demander moins. Pour identifier la zone applicable, il faut vérifier la commune exacte du logement, et non se fier uniquement à la réputation de son marché local. La liste des communes concernées peut être consultée sur Service-Public.fr.

Calculer le montant maximal à payer avant la signature

La méthode consiste à multiplier la surface habitable indiquée au bail par le plafond correspondant à la zone, puis à distinguer les honoraires de mise en location de ceux liés à l’état des lieux. La surface habitable ne correspond pas nécessairement à celle affichée dans une annonce : les garages, caves, balcons, terrasses et parties dont la hauteur est insuffisante n’entrent pas dans ce calcul.

Exemple pour un appartement de 50 m² en zone tendue

Pour la visite, le dossier et la rédaction du bail, le plafond est de 10 € × 50 m², soit 500 € TTC. Pour l’état des lieux d’entrée, le maximum est de 3 € × 50 m², soit 150 € TTC. Le total maximal théorique à la charge du locataire atteint donc 650 € TTC.

Ce total ne signifie pas que 650 € sont automatiquement dus. Si l’agence facture au propriétaire 400 € pour la visite, le dossier et le bail, le locataire ne peut pas payer plus de 400 € pour ce poste, même si le plafond lié à la zone atteint 500 €. Il faut appliquer simultanément la limite au mètre carré et la règle de partage avec le bailleur.

La boucle à vérifier entre annonce, bail et facture

Une vérification utile consiste à suivre la même information sur trois documents : la surface indiquée dans l’annonce, celle inscrite dans le bail, puis celle utilisée sur le décompte d’honoraires. Cette comparaison peut révéler une base de calcul incohérente, par exemple si la superficie d’une terrasse, d’une cave ou d’un parking a été ajoutée à tort.

Demandez un décompte distinct pour la mise en location et l’état des lieux. Cette ventilation permet de contrôler chaque poste et évite qu’un montant global masque un éventuel dépassement. Vérifiez aussi que les prestations facturées correspondent bien à celles réalisées par l’agence.

À quel moment payer les frais d’agence et l’état des lieux ?

Les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont normalement exigibles lors de la signature du contrat de location. Les frais d’état des lieux d’entrée sont dus lorsque cette prestation est réalisée, généralement au moment de la remise des clés. Une demande de paiement intégral avant toute signature doit donc être examinée avec attention.

Conservez l’annonce, le mandat ou la grille tarifaire affichée par l’agence, le projet de bail, la facture détaillée et la preuve de paiement. Ces documents servent à comparer le prix demandé aux plafonds et à vérifier que les prestations annoncées ont bien été effectuées.

L’état des lieux de sortie obéit à une règle différente. Lorsqu’il est réalisé par l’agence dans des conditions habituelles, il n’a pas à être facturé au locataire. En cas de désaccord nécessitant l’intervention d’un commissaire de justice, son coût peut en revanche être partagé entre propriétaire et locataire selon les règles applicables.

Réagir face à des honoraires excessifs ou indus

Un montant supérieur au plafond, des frais de gestion transférés au locataire, un état des lieux de sortie facturé sans justification ou une part locataire plus élevée que celle du propriétaire sont des signaux d’alerte. Commencez par demander à l’agence une facture ventilée et une explication écrite du calcul : zone retenue, surface habitable, prestations concernées et montant payé par le bailleur.

1. Comparez chaque poste avec les plafonds applicables et les clauses du bail.
2. Adressez une réclamation écrite à l’agence en demandant la correction de la facture ou le remboursement du trop-perçu.
3. En l’absence d’accord, sollicitez la commission départementale de conciliation.
4. Si le litige persiste, le juge des contentieux de la protection peut être saisi.

Ces règles concernent principalement les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, notamment les locations nues et meublées destinées à la résidence principale. Une location saisonnière, un logement de fonction ou un contrat relevant d’un autre régime peut répondre à des règles différentes. Dans tous les cas, une facture claire et détaillée reste le meilleur point de départ pour déterminer ce que le locataire doit réellement payer.

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Adèle Montclar

J’accompagne passionnément particuliers et investisseurs à révéler le potentiel de leur intérieur grâce à la magie des couleurs et à l’art de l’agencement.

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